Означает ли это, что с ремонтом следует повременить, пока рынок не сформируется? Нет, конечно. Спрос на подобные услуги потому и растет, что строится больше нового жилья, а также стремительно меняются массовые (то есть наши с вами) представления о комфортном жилище.

И чтобы сберечь собственные силы, средства и время, ремонт необходимо тщательно спланировать. Прежде всего нужно ответить на ряд главных вопросов:

какие работы необходимо произвести,
во что они обойдутся,
кто именно их будет выполнять,
кем и как будет организован процесс,
в какие сроки.

Самое интересное, что ответы на все эти вопросы имеют практический смысл только во взаимосвязи.

На берегу

Итак, вы задумались о квартире в строящемся доме (или купили ее) либо приобрели ту, в которой уже жили до вас, - все равно. Новые стены рано или поздно должны превратиться в среду обитания именно вашей семьи.

Прежде всего необходимо сразу расстаться с иллюзиями. Самое главное, к чему нужно быть готовым, - то, что комплексное обустройство квартиры сегодня стоит дорого, очень дорого. Конечно, поначалу трудно свыкнуться с мыслью, что нормальный ремонт «под ключ» может обойтись в 10-30 тыс. долларов. Но это правда... Так что надо готовиться платить много.

Конечно, у каждого из нас - разные обстоятельства. Кто-то способен взяться за дело сразу: кто-то примет решение растягивать ремонт, финансируя его по мере появления свободных денег: кто-то, несмотря на проблемы с финансами, откажется жить в постоянном состоянии ремонта и возьмет кредит в банке (на такой случай есть специальные кредитные программы).

В любом случае, попытки заниматься ремонтом самостоятельно нужно оставить в далеком прошлом. Делать это без ущерба для основной работы все равно не получится. Спросите себя: готовы ли вы на дополнительные затраты труда и времени? Без оных, конечно, не обойтись, но лучше их минимизировать. Очевидно, что вы будете нанимать тех или иных исполнителей. А потому еще «на берегу» необходимо грамотно подойти к схеме распределения функций планирования, организации и контроля.

Важное предостережение

Прежде чем приступать к ремонту, нужно обойти все квартиры сверху-сбоку-снизу, для того чтобы зафиксировать их состояние до начала ремонта. Если случится конфликт, такой обход не позволит вредным соседям нажиться на вас. Это - закон. Более того, имеет смысл застраховать риски причинения ущерба третьим лицам в ходе ремонта. Такая услуга стоит не очень дорого.

Два пути

Ремонт можно делать либо так называемым «хозспособом», либо с привлечением стороннего организатора процесса.

В первом случае вы имеете представление о том, чего хотите добиться, и организуете течение ремонтных работ самостоятельно, привлекая специалистов только для выполнения конкретных операций. Во втором случае вы поручаете сторонним специалистам не только «узкие» операции, но и организацию всего процесса. За организационную функцию, естественно, придется доплачивать. Но, в конце концов, больше сил и времени можно будет отдавать основной работе, а значит - зарабатывать больше. В каждом поступке прослеживается своя экономическая логика.

При этом второй вариант организации ремонта имеет разные масштабы. Можно нанять архитектора еще на этапе формулирования задачи (он же потом будет отслеживать выполнение этой задачи от начала до конца), а можно передать специалисту организацию процесса уже на этапе реализации (тогда эту функцию будет выполнять прораб или бригадир). Кто-то предпочитает обращаться к частным лицам, а кто-то - к юридически оформленным специализированным компаниям. Цены - разные (фирмы, как правило, дороже). Каждый выбирает для себя.

Три документа

Грамотно организованный ремонт квартиры требует наличия трех специальных документов. Это проект, смета и договор с производителем работ.

Проект ремонта - воплощенный в подробных чертежах план будущего интерьера квартиры.
Документ должен быть подробным и понятным, а еще - «железно» обоснованным с технической точки зрения, особенно если предусмотрена перепланировка.

Смета представляет собой подробный расчет стоимости ремонта по видам работ и материалов и позволяет спланировать общую стоимость процесса. В большинстве случаев смету составляет подрядчик, реже - автор архитектурного проекта. Впрочем, владелец квартиры может и самостоятельно справиться с расчетами (другой вопрос - получится ли у него предусмотреть все нюансы).

Договор с непосредственным исполнителем работ - третий важный документ. В нем прописываются обязанности сторон, сроки работ, гарантии качества. Можно работать и без договора, но куда потом бежать, если не устроит результат?

Итак, проект

Проект особенно важен, когда предполагается перепланировка. В этом случае его придется согласовывать в инстанциях, чтобы получить законные основания для перепланировки. А инстанции не любят «расплывчатых» формулировок. Кроме того, проектом ремонта будут пользоваться строители, и для них это руководство к действию. Впрочем, до того, как будет разрабатываться проект, нужно в деталях изучить особенности квартиры: определить, какие стены можно снести, а какие являются несущими и поэтому не могут быть демонтированы; в каком состоянии находятся инженерные коммуникации, электропроводка и т.д.

Заказать проект можно в архитектурно-строительной фирме или у архитектора, работающего частным образом. В последнем случае нужно поинтересоваться, есть ли у специалиста лицензия на право проектирования. Когда архитектор начинает предпринимательскую деятельность, ему обычно выдается лицензия с годичным сроком действия. В дальнейшем, как правило, этот документ продлевают раз в три года.

Стоимость изготовления проекта зависит от конкретной задачи. Если заказчик точно знает, в чем будет заключаться перепланировка, и исполнителю предстоит только изготовить комплект чертежей, цена может составлять около 10 долларов за квадратный метр площади. Когда архитектору поручают разработать не просто проект, но планировку квартиры «с нуля», стоимость его услуг оказывается значительно выше. В этом случае к выбору автора будущего проекта следует отнестись очень ответственно. Лучше всего - воспользоваться рекомендациями хороших знакомых (впрочем, этот совет относится ко всем работам и услугам на нецивилизованном ремонтно-строительном рынке). Желательно лично осмотреть ранее созданные этим человеком интерьеры, поговорить с клиентами. Разброс цен на услуги архитекторов по городу достаточно большой.

Здесь важно помнить, что такое дорогостоящее мероприятие, как ремонт, нельзя повторять с периодичностью раз в два года. Поэтому планировочное решение нужно просчитывать на два шага вперед. Когда появится ребенок, где он разместится? Не придется ли в таком случае спешно восстанавливать разрушенную стену? Также нельзя приносить привычный семейный уклад в жертву моде. Если домочадцы любят плескаться в ванной, нужно ли менять ее на душевую кабину? Необходимо ли делать совмещенный санузел, если кто-то из семейных предпочитает листать журналы имен но там? И так далее...

Проект во всей красе
В состав профессионально составленного проекта ремонта квартиры должны входить:
- чертеж с точными обмерами существующей планировки квартиры;
- демонтажные планы, где указываются сносимые конструкции или элементы;
- чертежи новой планировки с указанием возводимых конструкций или элементов, отметками уровней пола и потолка, необходимые пояснения по монтажу отдельных узлов или конструкций;
- развертки по стенам, планы-раскладки отделочных материалов по всем поверхностям квартиры (полы, потолки);
- чертежи или эскизы разводки системы отопления с привязкой отопительных приборов (если планируются такие работы);
- планы электромонтажа с привязками мест установки выключателей, силовых и слаботочных розеток, всех видов светильников и других приборов;
- план привязки сантехнических приборов и оборудования;
- ведомость отделочных материалов и комплектующих.

Что согласовывают в МВК?
- перенос и разборка перегородок;
- устройство и переоборудование туалетов и ванных комнат;
- перенос нагревательных, сантехнических и газовых приборов;
- перенос и устройство дверных проемов;
-устройство и переоборудование тамбуров;
-остекление балконов и лоджий.

Пресловутые инстанции

Зачастую архитектору дополнительно платят за услуги по получению согласований проекта в инстанциях, таких как Межведомственная комиссия (МВК), Экспертиза вневедомственного фонда (ЭВФ), районная служба Энергонадзора. Размер платы за согласования в инстанциях зависит от сложности перепланировки и варьируется в пределах нескольких сотен долларов. Согласования может получить и сам владелец квартиры, но у специалистов, как правило, это получается проще и быстрее.

Заседания МВК проходят раз в месяц. В ЭВФ рассматривают «тяжелые случаи» вроде надстройки «лишнего» этажа или устройства бассейна в квартире. Наконец, разрешение на увеличение электропотребления получают в районной службе Энергонадзора. Случается, что ремонт делают без всяких согласований. Тогда могут возникнуть сложности: например, если соседи вдруг пожалуются «куда надо», квартиру могут опечатать за незаконную строительную деятельность, которая в ней ведется. Придется разбираться в суде. А если квартиру с несогласованными перепланировками когда-нибудь захочется продать, опять же жди сложностей и будь готов к выплате штрафов.

Авторский надзор

Отношения с архитектором могут ограничиться разработкой проекта. Но, как мы заметили выше, ему также часто поручают так называемый «авторский надзор». В этом случае архитектор контролирует ход реализации проекта, в том числе участвует в покупке отделочных материалов, мебели, интерьерного текстиля, аксессуаров и т.д. К комплекту «проектных» чертежей архитектор прибавляет ведомость, где указывает те материалы, которые будут использоваться в отделке квартиры. В дальнейшем на основании этой ведомости строители составляют смету. В итоге гонорар архитектора, включая оплату за разработку проекта, авторский надзор, получение согласований и т.д., может составить от нескольких десятков до нескольких сотен долларов за квадратный метр площади квартиры. Нужны ли услуги архитектора «по полной программе», каждый опять же решает для себя. Но иметь доверенного человека в отношениях с рабочими (будь то частная бригада или организованная фирма) - верный способ сэкономить несколько лет своей жизни. Архитектор может порекомендовать бригаду, с которой он уже работал на предыдущих объектах. Впрочем, соглашаться на этот вариант сразу не стоит. Всегда нужно предпринять и собственные поиски.

Переходим к делу

Бесплатные рекламные газеты и значительная часть уличных объявлений, которыми в городе увешан буквально каждый столб, особенно весной и летом, предлагают в основном услуги кустарей-одиночек и самых дешевых бригад «шабашников» - узбеков и молдаван или чуть более дорогих украинцев. Рассчитывать на качество работы такого рода подрядчиков не приходится: они приезжают в Петербург на заработки, а остальное, как говорится, «лирика». Поручать им что-то большее, чем «косметический» ремонт, опрометчиво.

Расценки квалифицированных мастеров-частников из числа горожан, так же, как и тарифы бригад строителей-петербуржцев, выше (иногда в разы). Рекомендовать таких исполнителей могут знакомые или друзья, для которых ремонт уже стал воспоминанием: качество работ по-настоящему видно не сразу после их завершения, а через год. Когда мастер или бригада работает хорошо, обычно нет необходимости вешать объявление на столбе или давать рекламное объявление в бесплатной газете. Практика показывает, что такие специалисты без дела не сидят. Если заказчик доволен качеством работы, он обязательно порекомендует мастера друзьям и знакомым. Лучшая реклама в этой рыночной нише - «из уст в уста» - в России самая действенная. Впрочем, и рекомендация не дает никаких гарантий качества. Бывают случаи, когда заказчик несколько раз меняет бригаду из-за срыва сроков и ненадлежащего качества, причем каждый раз нанимает рабочих по рекомендации.

Общение с рабочими - это вообще отдельная наука. Поэтому важно, чтобы бригада была организованной. Это значит, что в ее составе есть главный - прораб или бригадир. С ним и нужно будет поддерживать общение. Хотя это тоже не всегда облегчает участь заказчика. Один предприниматель долгое время наведывался в ремонтируемую квартиру и, не видя никаких подвижек, подолгу выслушивал пространные объяснения бригадира. Все изменилось только после того, как была выбрана другая тактика общения. Если заказчик не видел никаких изменений, то без промедления бил «в хобот» бригадиру, благо обладал недюжинной физической силой. Довольно быстро работа в квартире была закончена.

Один из важнейших дисциплинирующих факторов - поэтапная оплата работ (доволен качеством - плати деньги). Впрочем, и здесь возможны неприятные сюрпризы. Был такой случай: заказчик, недовольный качеством работ, платить отказался: рабочие не очень сопротивлялись, но потом выяснилось, что они запрятали под обои тухлые яйца, и через некоторое время пришлось переклеивать все обои в квартире...

Именно из-за таких случаев важно настоять на том, чтобы бригада подписала договор, в котором бы четко оговаривались все нюансы: сроки, ответственность, гарантии, а также указывались реквизиты сторон, включая паспортные данные, почтовый адрес, телефон. Кстати, гарантию обычно дают на один год.

Договор - это своеобразный дамоклов меч, он способен дисциплинировать почище пустых угроз. Не хотят составлять договор? Подумайте еще раз, нужны ли вам такие подрядчики.

Не переплатить

Если стороны по какой-то причине решили, что покупать материалы (или их часть) должен заказчик, последнему придется позаботиться о том, чтобы все необходимое доставлялось на объект своевременно. Иначе есть риск по собственной вине нарушить сроки выполнения работ со всеми вытекающими отсюда, а точнее - из соответствующего пункта договора, последствиями. Крупные торговые предприятия периодически проводят распродажи каких-либо товаров со скидкой. Сезон повсеместных «тотальных» распродаж наступает после новогодних праздников, а также в разгар лета - в июле. Закупая в эти периоды материалы для ремонта, отделки, а заодно и для оформления интерьера квартиры, можно получить приличную экономию средств. Товары и услуги имеет смысл покупать за те деньги, которых они действительно стоят. Ремонт - не исключение. Тема эта важна, но широка, как океан. Поэтому «Наши деньги» будут возвращаться к ней от номера к номеру, рассматривая детали, которые впрямую отражаются на состоянии наших кошельков.

журнал "Наши деньги"

2011-3-16 16:05