Сразу «напугаем» владельцев квартир в старом фонде – они должны быть готовы к повышенным тратам при переносе стен на своей жилплощади. Дело в том, что старые стены – довольно ветхие (даже те, что после капремонта) и нередко после их переноса в квартире, начитаются проблемы с потолком и стенами (они попросту трескаются) в квартире непосредственно под ней, а иногда даже в расположенной ниже этажом, по диагонали от ремонтируемой.

В большинстве случаев расходы на «внеплановый» ремонт соседних квартир несет основной заказчик (об этом риске его предупреждают заранее). Лишь в отдельных случаях «соседский» ремонт ведется за счет компании-подрядчика – если в процессе работ специалисты допустили грубые нарушения. По словам строителей, больше всего проблем возникает с квартирами старого фонда, которые «перекраивались» в 30-х годах прошлого века, – перегородки в то время делали кое-как.

Лучше до, чем после

Специалисты настоятельно советуют согласовывать все перепланировки с ПИБом. Для этого нужно собрать следующие документы: заявление на перепланировку (с описанием будущих изменений в квартире); справку о регистрации по месту жительства или документ, подтверждающий право собственности на квартиру; заявление о согласии всех совершеннолетних членов семьи, проживающих в квартире, заверенное в управляющей вашим домом организации; инвентаризационный план дома (или копия из него) на данную квартиру, а также на соседние квартиры (заверенные в ПИБе); заключение о проведении обследования технического состояния конструкций и инженерного оборудования данной квартиры и помещений, расположенных ниже; обмерные чертежи помещения с привязкой инженерного оборудования; заключение Комитета по государственному контролю, использованию и охране памятников истории и архитектуры (если дом является реконструированным памятником или находится в исторической части Петербурга). Уф, вроде бы, все…

«Пакет» документов надо предоставить в межведомственную комиссию (МВК). Ее члены (представители РЖА, СЭС и пожарной охраны) несколько месяцев рассматривают ваше заявление, периодически навещая вас, чтобы лично проверить состояние квартиры.

Получив одобрение комиссии, можно заказывать проект перепланировки (только в фирме, у которой есть соответствующая лицензия). На составление проекта у вас уйдет 5–15% стоимости строительных работ, в зависимости от сложности перепланировки.

Новый проект опять же изучает МВК, внося свои коррективы. Обычно все процедуры согласований занимают не более шести месяцев.

Выданное разрешение действует только в течение года: если не уложитесь со стройкой – придется заново собирать все документы. Закончив перепланировку и ремонт, вы опять приглашаете МВК – принимать работу. Обычно члены комиссии ни к чему не придираются, однако все же могут не принять работу: если, например, неправильно заведены потолочные подпорки (швеллеры) или арматура. Далее останется только оформить новый техпаспорт и утвердить его.

Помните, что согласовать проект в официальных инстанциях задним числом практически невозможно. Часто заказчику приходится переделывать «все как было», потому что если вы захотите продать квартиру и окажется, что она не соответствует техническому паспорту, – вам придется туго.

Кстати, гораздо проще перепланировать еще не существующее жилье. Во-первых, в этом случае согласований гораздо меньше. Во-вторых, скорее всего, составлять проект будет та же организация, что проектировала весь дом, поэтому проект обойдется дешевле, чем заказанный частной фирме. Да и на самих работах сэкономите – их проведут строители, возводящие дом.

Модный метраж

Как правило, сегодня заказывают снос или перенос межкомнатных перегородок. «Хит» – объединение кухни и соседней жилой комнаты, а также туалета и ванной (с увеличением площади). В квартирах большого метража хозяева часто хотят создать второй (гостевой) туалет, либо сформировать «гостевую» зону (гостиная + кухня + санузел) поближе к входу в квартиру. Часто кухню увеличивают за счет холлов и коридоров. Сегодня, оказывается, для кухни уже мало 10 кв. м, а вот 15 – желаемый минимум (а вообще, метраж кухни может доходить до 35 кв. м).

Некоторые отваживаются вторгаться в несущие стены – делают в них дверные, арочные проемы, фальшокна. При этом потолок укрепляется швеллерами (балками на всю длину потолка, которые поддерживают то место, где раньше была стена), а проемы – дополнительными «уголками».

Правила для стен

Какие бы изменения в планировке своей квартиры вы ни делали – они должны соответствовать санитарным нормам и правилам (СНиПам). Запрещается переделывать помещения, если в результате ухудшаются условия проживания в них. Например, вам никто не разрешит сделать из 17-метровой комнаты две комнатушки, так как метраж каждой будет меньше положенного минимума. Не получится такое «удвоение» и в случае, если в комнате всего одно окно.

Перенося перегородку между туалетом и кухней, нельзя отсекать от кухни вентиляционный канал. Нельзя, например, и объединять лоджию с комнатой или сносить все перегородки в квартире, чтобы получить квартиру-студию.

Ломать – не строить

После того как вы определились с новыми планировками, получили разрешение и купили все необходимые материалы – начинайте действовать. Для начала придется разрушить ненужные стены.

Ломать стены в домах старого фонда гораздо тяжелее, чем в недавних постройках. В самом начале работ под потолок старой квартиры, чтобы он не обвалился, рабочие заводят металлические швеллеры. Многослойные старые стены (дощатая основа + дранка + штукатурка) разбирают осторожно, слой за слоем. Кстати, проблемный старый фонд иногда преподносит самые неожиданные сюрпризы – в стенах встречаются тайники и сейфы (порой не пустые). С более современными перегородками все гораздо проще: газобетонные напиливают «болгаркой» на квадраты и выбивают, а кирпич банально крушат кувалдой. Обычно работы по удалению перегородки занимают от одного дня до двух недель.

В обход вибраций

Новые перегородки сегодня, как правило, возводят из гипсокартона. Сначала в месте новой стены крепят горизонтальные направляющие профили из жести, на них – минвату, далее – по листу гипсокартона с каждой стороны. Иногда эти листы кладут в два слоя – для лучшей звукоизоляции. Причем листы должны располагаться в «кирпичном» порядке (второй слой перекрывает шов на первом) – чтобы новая стена выдержала любые вибрации, которым в той или иной степени подвергается каждое здание.

Реже новые стены кладут из кирпича. В новых домах клиенты иногда заказывают стены из гипсолитовых плит (прессованного гипса с арматурой) – этот материал тяжелее, чем гипсокартон, зато более плотный. Стыки между плитами заделывают шпатлевкой и штукатурят.

Колонны и полуколонны обычно возводят из гипрока или кирпича, которые потом обкладывают мрамором, либо просто штукатурят. В последнее время стала популярна энкаустика – разновидность декоративной штукатурки, позволяющая наносить на поверхность разные рисунки.

Стену сдал, стену принял

При приемке выполненной работы довольно трудно «на глаз» оценить ее качество. За «косметикой» даже опытный специалист не всегда может разглядеть изъяны.

Как же застраховать себя от неприятностей – чтобы новая стена вдруг не развалилась, а потолок, который раньше опирался на перегородку, не рухнул на вас? Специалисты советуют, во-первых, обращаться только в компании, у которых есть лицензии на соответствующий вид работ; а во-вторых, следить за тем, чтобы материалы не были просроченными, а исполнители при проведении работ соблюдали необходимые нормы и правила (СНиПы на проведение таких работ можно найти в Интернете, на «строительных» сайтах).

Удачи вам и вашим стенам! А в следующий раз мы расскажем, что такое черновой пол и как его настилают.

Анастасия СЛАДКОВСКАЯ

Городское обозрение недвижимости

2011-3-16 16:09