ВОЗВЫШЕННЫЕ МЕЧТЫ, или НОВОЕ ЧЕРДАЧНОЕ МЫШЛЕНИЕ. : myhouse.ru

ОТКУДА ДЕНЬГИ? Все началось с того, что моей жене-художнице было негде рисовать. Обе комнаты заняты: в одной спальня, в другой детская. Купить или снять еще одну квартиру - денег нет. "Расшириться", покинув любимый Центр, - жалко. И вот мы придумали, как совместить несовместимое - увеличить площадь, создать в квартире изолированную, независимую от остальной части рабочую зону, не сменив при этом район и не истратив денег (которых все равно нет). Главным звеном плана стало освоение чердака - для нас не блажь, а необходимость.

izo.130.small.jpg Вот наш план: 1. Продать свою квартиру на 3-м этаже "престижной" кирпичной башни. Честно говоря, никакой радости эта престижность нам не доставляла. Ну, дом Совмина. Ну, электроплита и 2 лоджии. Ну, большая кухня. Зато потолки 2.70 и холод зимой, какой не снился жителям домов старой постройки. А трубы текут так же, как по всей Москве.

2. Купить в этом же районе квартиру на верхнем этаже "непрестижного" дома.

3. За счет разницы в цене построить мансарду. В Москве столь странное соотношение цен и до сих пор так ценится эта непонятная "престижность", что те же 55 метров, вблизи той же "Маяковской", но в доме не 80-го, а 40-го года обошлись ровно в полтора раза дешевле. Лоджий, правда, нет. Зато кухня, которую мы просто перенесли в соседнюю комнату, стала даже больше.

Вот так и появились деньги на чердак. Помогла еще одна деталь. Хотя многие слышали, что теперь вроде бы можно приватизировать чердаки, к квартирам на последних этажах все равно относятся с опаской, и они процентов на 10 дешевле. По-моему, это немного странно. Почему все так возмущаются, когда над ними топают, и не пользуются возможностью избавиться от этого раз навсегда? Чердаки сейчас, как правило, заперты, бомжи не ходят. Что же касается протечек, то, поверьте, крыша протекает на вас значительно реже, чем жильцы сверху. Причем уговаривать верхних соседей починить краны дело не только нервное, но и безнадежное, а с крышей, оказалось, не так уж сложно разобраться самим. Наша текла, и после многочисленных жалоб в ЖЭК, которые ни к чему не приводили (кровельщики в постоянном запое), я поехал на рынок и купил рулон гидростеклоизола (100 руб.) и паяльную лампу на бензине (150 руб.). Двое рабочих из того же ЖЭКа вылезли на крышу и с помощью этого оборудования за несколько часов и 400 руб. поставили всюду, где текло, горячие заплатки. Говорят, держится несколько лет. Конечно, делать это надо когда нет снега и сухо.

Разные пути

И вот чердак прямо у нас над головой. Как же получить его в собственность? Еще несколько лет назад нельзя было указать путь, наверняка ведущий к успеху. Это было и плохо и хорошо одновременно. Потому что кто-то мог испугаться бюрократических хитросплетений и бросить дело на полпути. Зато другой занимал чердак почти бесплатно в качестве той же художественной мастерской. А третьему удавалось свести все организационные расходы к бутылке "Наполеона" исключительно за счет личного обаяния. Оказалось, что сейчас, увы, все четко. Два года назад мэр издал распоряжение N 41/1-РМ, которым весь порядок и определен. Порядок, как постепенно понимает соискатель чердака, и непростой и недешевый. Впрочем, альтернативы все равно нет (если речь не идет о кооперативах и кондоминиумах). Мы пробовали получить или арендовать чердак для мастерской, пытались договориться с местными властями, писали письмо Музыкантскому... Бессмысленно. Есть, конечно, возможность просто взять и без всяких разрешений построить себе маленькую мансарду. Но чтобы сделать чердак пригодным для жизни, нужны вложения, особенно если учесть, что при малейшем намеке на так называемый самострой моментально набегут работники ЖЭКа, милиционеры, пожарники и потребуют свою долю. А не принадлежащую тебе территорию все равно рано или поздно отберут, еще и штраф заставят платить за незаконное строительство. Так что остается один только официальный путь, намеченный твердой рукой мэра. Сразу о самом неприятном. За одно только разрешение что-то построить над своей собственной квартирой город берет с человека немаленькие деньги, от 200 до 600 долларов за метр. Причем, если уж разрешено брать, чиновники особенно не углубляются в проблемы чердачного инвестора и просто назначают по максимуму, как правило, в районе 500 долларов. 400 -- результат необыкновенного везения или дружеской договоренности (как говорят, в этом случае официальная стоимость оказывается уже минимальной, 200 долларов, а все остальное уходит в доход организаторов сделки). Получение множества разрешений и согласований тоже процесс и трудоемкий и не дешевый. "Бумажные" расходы в принципе не могут быть меньше 3 тыс. долларов. Обычно же получается от 5 до 12 тыс.

Можно или нельзя

О печальной необходимости выкупать чердак у города я узнал в фирме "Ликом", занимающейся общей организацией процесса освоения чердака (совсем самостоятельно все это проделать невозможно). izo.127.small.jpg

Там же мне объяснили, каким условиям должен удовлетворять чердак, чтобы его можно было приватизировать. Купив у жэковского слесаря ключ за 20 руб., я полез проверять эти условия. Во-первых, над квартирой должен быть именно чердак, а не технический этаж. То есть крыша "домиком", а не плоская. В этом-то я как раз был уверен заранее. Узнать форму крыши, не залезая наверх, очень просто: есть водосточные трубы -- есть и чердак. Во-вторых -- хотя бы два с половиной метра в самой высокой точке (человек среднего роста не должен доставать вытянутой рукой до конька). Дело в том, что изменять высоту и наклон крыши при строительстве мансарды нельзя (раньше было можно, теперь запретили), и после того как будут сделаны пол и потолок, просто не останется жилого пространства. (На самом деле можно иметь дело и с низким чердаком -- надстроить целый этаж. Но это уже совсем из другой области. Здесь нужно и гораздо больше всяческих строительных разрешений и гораздо больше денег: ведь надстраивать надо сразу над всем домом). А какие замечательные чердаки довелось мне повидать при поисках квартиры! Особенно в роскошных "позднесталинских" домах второй половины 50-х. На Тверской, напротив Моссовета, есть чердак, где уже в самом низком месте больше двух метров, а под коньком -- все пять. Под такой крышей поместится и 2-этажная мансарда! Ну а у нас -- три с половиной метра по коньку. От 3 до 4 м вообще самый типичный вариант. Меньше было только в 30-е годы, когда вообще строили плохо, чересчур экономно, да в самом конце 50-х, накануне исчезновения "домиков". И в-третьих. Человек имеет право никого не спрашивая занимать чердак ровно над своей квартирой. Если хочешь хоть на полметра заехать на территорию соседей, необходимо их письменное согласие, заверенное нотариусом. Наши отказались, хотя немножко залезть к ним было бы намного удобнее с чисто технической точки зрения. Ну что ж, ничего не поделаешь. Вот и все обязательные условия.

Технические проблемы

Если строительство мансарды в принципе возможно, пришло время осмотреться внимательнее и оценить техническую сложность мероприятия. Бывают просто идеальные чердаки. Большое пустое пространство, отгроженное стеной от остального чердака (чаще всего так бывает над квартирой в торце дома). Стропила не мешают прямохождению. Никаких труб отопления. Большие слуховые окна. Железобетонные перекрытия, выдерживающие любую нагрузку. Наш чердак -- из самых плохих. От соседей мы никак не отгорожены. Всюду трубы отопления (так называемый "верхний розлив"). Толстые брусья, стягивающие противоположные концы стропил (так называемая "затяжка"), приходятся как раз на уровне груди. На полу нечто длинное, прямоугольное, высотой в метр (так называемый "венткороб").

На самом деле все эти проблемы разрешимы (о неразрешимых говорилось выше). Но вопрос -- какой ценой. И вот здесь уже надо советоваться со строителями. Но обязательное условие! Только с фирмой или бригадой, уже занимавшейся именно мансардами, имеющей рекомендации и возможность продемонстрировать, как это у них получается. Сейчас все мечтают получить работу, любой рабочий возьмется за ваш чердак и заверит, что все будет нормально. Но, в отличие от обычного квартирного ремонта, здесь последствия ошибок очень тяжелы. Риск чересчур велик. "Неправильный" потолок, без нескольких слоев гидро- и пароизоляции, будет покрываться "отпотевать", покрываться конденсатом. Переделанная крыша под тяжестью снега сложится. А испорченная неумелыми рабочими система отопления, питающая весь дом -- это просто кошмар.

Вот несколько советов из моего опыта. Венткороб -- пустяк. Вместо того чтобы куда-то вести, его можно просто направить вертикально вверх. С трубами отопления уже хуже. Дело в том, что нельзя, чтобы они шли внутри квартиры или мансарды, потому что слесаря должны иметь к ним свободный доступ. Часто, например, трубы пускают вдоль наружной стены чердака, но тогда там надо отгородить коридор для слесаря. Полагается оставлять ему метр ширины при высоте 1,2 м. Соответственно надо сразу учесть, насколько это уменьшит территорию, которую вы сможете занять. Проблема висячих стропил и стенки, отгораживающей нашу часть чердака, оказалась самой сложной. Вот если бы перекрытия были железобетонные, стенку и подпорки под стропила можно было бы поставить прямо на них. Но у нас смешанные. (Кстати, домов, сочетающих крышу "домиком" с перекрытиями ж/б, в Москве вообще мало. Ж/б стали нормой в жилищном строительстве с 50-х годов, а "домики" просуществовали лишь до начала 60-х... Так что если кто-то пойдет по нашему пути и станет покупать квартиру с учетом будущей мансарды, пусть сразу смирится со смешанными перекрытиями.) Часто бывает, что посреди дома проходит третья (помимо двух наружных) несущая стена. Это тоже хорошо. На нее можно опереть стропила, убрав вышеупомянутую затяжку. Однако у нас и стенки в середине нет, поэтому придется сделать четыре металлические рамки... Это строители их так ласково называют -- рамки. РИСУНОК. На самом деле каждая представляет собой огромную трапецию с основанием 13 м и высотой 2 м, сваренную из металлических швеллеров. Стоит что-то около тысячи долларов каждая. И еще надо будет "бросить", как выражаются строители, посреди чердака металлическую балку, чтоб было на что ставить стенку между нами и соседями.

Стоит ли?

Ну так стоило ли затевать дело? Конечно, все это замечательно -- два этажа, лестница с балюстрадой, темные деревянные "poutres", уютные комнатки с косым потолком и слуховыми окошками, короче, Франсуа Мансар, парижские ателье и прочая лирика. Но если мансарда не прихоть, а скорее необходимость в дополнительных метрах, надо оценить ситуацию объективно: просто сравнить, во сколько обойдется чердачный метр, со стоимостью обычной квартирной площади в том же доме.

Вот из чего складывается стоимость чердака.

1. Плата за право инвестирования, от 200 до 600 долларов за метр. Довольно обидная вещь. Это деньги, которые надо заплатить только за то, чтобы получить право что-то строить на чердаке. Причем, важная деталь, заплатить их не значит выкупить чердак. Вы только получаете право строить, а в собственность можно оформить только когда все будет готово. Если вы заплатите, заключите договор с городом, а потом ничего не построите -- деньги пропадут. Как уже было сказано, надо ориентироваться на 400-500 долларов. Существенно меньше может оказаться, только если дом очень старый и процент его износа очень велик. Но если дом скоро развалится, стоит ли вкладывать в него деньги? Есть еще одна возможность экономии -- но непредсказуемая. Дело в том, что оценочная комиссия называет сумму в рублях; и если между ее решением и самой оплатой доллар сильно вырастет (так, кстати, произошло в моем случае), инвестор оказывается в выигрыше. Очень неправильно -- но ничего с этими чиновниками не поделаешь -- что оценочная комиссия учитывает лишь некий никому не понятный процент износа, но вообще не обращает внимания на реальную сложность освоения чердака. Требуется ли менять систему отопления, стропил, перестилать крышу или достаточно внутренней отделки, ее абсолютно не волнует. Чиновники уверены: если человек в принципе выразил желание что-то куда-то инвестировать, то он, наверно, очень богатый. Неоправданно высокая стоимость права инвестирования сильно тормозит освоение чердаков.

2. Стоимость самих работ, от 100 долларов за метр. Правда, 100 долларов может получиться лишь в идеальном случае, если вам так повезло, что чердак не требует вообще никаких инженерных переделок. В сложном, вроде моего -- легко получится 300. Причем речь, разумеется, идет не об изысках оформления, а только о неизбежном минимуме -- пол, стены, потолок с гидро- и пароизоляцией плюс необходимые технические переделки. Сюда же надо еще добавить ремонт самой квартиры, включающий как минимум проделывание дырки в потолке и сооружение лестницы (без внутриквартирной лестницы не разрешат). Дырка плюс лестница -- это не меньше тысячи долларов.

3. Сопутствующие расходы. Речь идет о всевозможных разрешениях, проектах, согласованиях и прочей бюрократии. Фирма, организующая проведение оценочной комиссии и пр., возьмет около 2 тыс. долл. Нарисовать проект стоит от 400 до 1 тыс. долларов. Согласовать его в шести необходимых инстанциях -- примерно 2 тыс. Если же всю бумажную работу от начала до конца -- составление проекта, согласования и пр. -- поручить фирме, это будет стоить 10-12 тыс. Надо заметить, что суммы почти не зависят от размера осваиваемой площади. (Начертить проект 200-метрового чердака ненамного дороже, чем 20-метрового, а цена согласований и вовсе одинаковая). То есть чем меньше метров, тем дороже каждый из них. Это ответ тем, кто хочет за счет чердака добавить к своей квартире одну комнату метров эдак 15-20. Понятно, что это совершенно бессмысленно. Одна только бумажная работа удорожит каждый метр долларов на 300. По той же причине невозможно строить мансарду по частям, как загородный дом: скопил денег -- сделал одну комнату, через год еще одну. Ведь всю процедуру оформления каждый раз придется проходить заново в полном объеме.

Что же получается?

Вот весьма удачный вариант с 50-метровым чердаком, получившийся у одного моего знакомого, живущего на Пятницкой улице: право инвестирования -- 400 долларов за метр; собственно строительство -- 100 долларов за метр; бумажные расходы -- 100 долларов за метр; лестница -- 1 тыс. долларов Всего: 620 долларов за метр. Очень даже неплохо.

По материалам www.m2.ru

myHouse.ru »